フラット35の借り換え術｜住宅ローンで総額400万円もお得！？
※本記事は「いえーる住宅ローンの窓口ONLINE」（提供元：iYell株式会社）から掲載しています
毎月払い続けている住宅ローンの返済額を、一定の条件さえ満たせば簡単に減らせる方法があるのをご存じでしょうか？
それが、「借り換え」です。
今、住宅ローンの金利がとても下がっているため、過去の金利が高かったときに住宅ローン契約している方は、低い金利の住宅ローンに契約を変更することができるのです。
審査が必要なので書類の提出などが必要ですが、事務手続きのみで総支払額がなんと400万円もお得になる人もいます。
この記事では、フラット35を契約している方向けに、実際にいくらお得になるのかを計算してみます！
【フラット35】借換融資を使ってお得に借り換え！
意外に思う方も多いかもしれませんが、「フラット35からフラット35への借り換え」で返済額を下げることができるんです。
同じ金融機関のフラット35からフラット35への借り換えもできますし、違う金融機関のフラット35へ借り換えすることもできます。
その際に利用するのが、「【フラット35】借換融資」という商品です。
借り換えは申込をすればみんなができるというものではなく、借入時と同様に審査があります。
審査で注意したいポイントは以下の通りです。
借り換えの対象となる人
- 借り換えの対象となる住宅ローンの債務者と借換融資の申込人が同一であること。
- 申込み時の年齢が満70歳未満の方
- 住宅ローンの借入れ日から借り換えの申込日まで１年以上経過しており、かつ、借り換えのお申込日の前日までの１年間、正常に返済をしている方
借り換えをする場合は最低1年間の返済の履歴がないとできないので注意しましょう。借入をしたばかりの方は対象にはならないのです。
また、延滞をしてしまっている方も残念ながら借り換えができません。
1日でも遅れたら延滞扱いになり、借り換えができなくなってしまいます。
ただし、何らかの事情で1度延滞してしまっても、その後1年間正常に返済していれば審査に通る可能性があります。
借り換えてお得になる人ってどんな人？！
では、借り換えることでお得になる人はどのような人なのでしょうか？
大きく2つのケースがあります。
残高が1000万円以上、借り換え後の金利差が１％以上、住宅ローンの残年数10年以上
大まかな目安として、残高が1000万円以上、借り換え後の金利差が１％以上、住宅ローンの残年数10年以上の人は借り換えることで総支払額が下がると言われています。
ただし、状況によっては0.3～0.4％の金利差でもメリットあるため、まずは相談やシミュレーションをしててはいかがでしょうか？
もうすぐ優遇期間が終わる方
フラット35で借入をされている方の中には、フラット35Sという金利優遇がある商品で借入している方も多いのではないでしょうか。
フラット35Sの金利優遇期間は5年または10年です。
優遇期間が終わってしまうと金利が１％上がってしまうという方もいるかもしれません。
その前に借り換えをすると、返済額をあげることなく支払いを続けていくことが可能な場合があります。
特に10年ほど返済をされている方では、借り換え後の借入期間を20年以内にすると通常よりも金利が低くなります。
フラット35の金利は 21年～35年の借入期間と15年～20年の借入期間の金利に差があるためです。もちろん借入期間が短い方が低金利になります。
最初から20年以内での借り入れは無理でも、返済が進んだタイミングであれば期間短縮が可能な方が多いです。
優遇期間の終了が近づいているタイミングは借り換えの検討にはとてもいい時期なのです。
借り換えのデメリットってどんなこと
しかし、実は借り換えにはデメリットもあります。デメリットも把握した上で、賢い選択をしましょう。
借り換えにも費用がかかる
借り換えをする際にいくつかの費用が掛かります。主な費用は以下になります。
＜借り換えの主な費用＞
- 事務手数料
- 登記代
- 印紙代
- 完済手数料（現在の住宅ローンを完済する際に係る場合がある）
※借り換えは、新しいローンで現在のローンを一括で返済することになります。
費用を差し引いた後にどのくらいメリットがでているかが重要です。
実際諸費用差し引きしたらほとんどメリットがないというケースもありますので、慌てずにきちんとシミュレーションしてみましょう。
金利タイプの変更
フラット35からフラット35の借り換えの場合は、固定金利から固定金利への借り換えとなるためこのデメリットはありません。
変動金利から固定金利、固定金利から変動金利へ借り換える際は金利変動リスクもあり、いくら得になるかということが明確にならないケースもあるので慎重に検討してください。
例えば固定金利から変動金利に借り換えをした場合、借入金利は非常に低くなるため毎月の返済額や総返済額が大幅に減額になるシミュレーションを銀行等から提示されることがあります。
ただ、その低金利がいつまで続くかは不明であるため総返済額が本当にシミュレーション通りに減額になるかはわかりません。
仮に金利が上昇した場合、メリットが少なくなってしまう可能性があるのです。
借り換えるといくらお得になるの？！
では、借り換えした場合に実際にどれくらいお得になるのか、計算してみましょう！以下の条件で計算してみます。
借入中の内容
当初借入金額：3500万円
残高：2958万円
返済期間：28年
金利：当初固定10年1.32％ 11年目固定以降2.32％
返済方法：元利均等返済
月々返済額：2020年まで104,105円 それ以降116,886円
総返済額：39,334,243円
借り換え内容
借入金額：2958万円
借入期間：28年
金利：全期間固定1.1％（2016年フラット35の借入金利）
返済方法：元利均等返済
月々返済額：102,328円
総返済額：34,382,239円
借り換えメリット
総返済額：39,334,243円-34,382,239円＝4,952,004円
諸費用：650,000円
4,952,004円-650,000円＝ 4,302,004円
なんと430万円も返済額を減らすことができた！
なんとその差は400万円以上。こんなに少なくなるなんて驚きですよね。
ところで、上記の計算では65万円の諸費用が発生しています。
しかし、諸費用分の費用も借入金額に含めることが可能なので手持ち資金はなくてもOK。
ただし諸費用を借入金額に上乗せした場合は、諸費用分の金額にも利息がかかりますので、当たり前ですが、借りないときよりかはメリットが下がるので気を付けて下さい。
※金融機関によっては借入金額に含められない場合もあるので、詳しくは各金融機関にご確認ください。
諸費用を借入額に含めると、実際どのくらい変わるかというと……
諸費用含む借り換え内容
借入金額：3023万円
借入期間：28年
金利：全期間固定1.1％
月々返済額：104,576円
総返済額：35,137,765円
借り換えメリット
総返済額：39,334,243円-35,137,765円=4,196,478円
※これは諸費用を含んで借り換えするものですので、諸費用分をマイナスする必要はありません。
今回のケースでは、諸費用を含める場合と含めないで▲105,526円の違いが出ました。
諸費用含める場合でも十分メリットはありますね！
最近では複数回の借り換えをして返済額の大幅軽減を実現する人もいます。
この低金利の間に借り換えをして、今以上にゆとりのある生活を手に入れてみませんか？
お得に借換しよう！
以下の条件に当てはまる人は、借換をすることで総返済額を軽減できる可能性が高いです。
- 残高が1000万以上
- 借換後の金利差が１％以上
- ローンの残年数が10年以上
- 優遇期間がもうすぐ終わる場合
これらの条件に当てはまる方は、借換を前向きに検討してみてくださいね。
