中古戸建てのリノベーションで後悔しないコツ【体験談あり】

家がほしい。できれば好きなエリアで、自分らしい戸建てで暮らしたい。しかし、近年は人件費、物価、資材費、運送費などの上昇が重なり、住宅価格は急騰。こんな状況では、マイホーム購入は妥協を重ねざるを得ないのでしょうか……。

そんななか、注目されているのが中古戸建てのリノベーションです。実際にリノベーションで理想の家を手に入れたファイナンシャルプランナー（FP）の高橋洋子さんに、そのメリットやデメリット、後悔しないためのポイントなどを聞きました。

目次

• 中古戸建てをリノベーションするという選択肢。
  • リフォームとリノベーションの違い。
  • 中古戸建てをリノベーションするメリット。
• 中古戸建てリノベーションで後悔しないための注意点。
  • 見えない不具合のリスク。
  • 住宅ローンの壁。
  • 時間的な負担。
  • 構造上の制約。
• リノベーションを成功させるコツ。
  • 理想の住まいをイメージする。
  • 断熱・耐震性能を確保する。
  • 安心できるリフォーム会社を選ぶ。
  • ゆとりを持った資金計画を。
  • 補助金と税制優遇を活用する。
• 【体験談】リノベーションで手に入れた理想の住まい。
  • 新築の約6割のコストで自分らしい家に。
• 【まとめ】住宅高騰時代に「自分らしい家」を手に入れる有力な選択肢。

中古戸建てをリノベーションするという選択肢。

戸建てを購入するには、建て売り物件や注文住宅の購入、建て替えなどいくつかの選択肢があります。そのなかで中古戸建てのリノベーションを選ぶ理由はどこにあるのでしょうか？

リフォームとリノベーションの違い。

そもそも、リフォームとリノベーションにはどのような違いがあるのでしょうか。明確な定義はありませんが、高橋先生は以下のように定義しています。

リノベーションは構造以外の多くを作り直すため、古い物件でも今の時代に求められる断熱性や耐震性を持たせ、快適に過ごすことができます。

中古戸建てをリノベーションするメリット。

中古の戸建て物件を購入してリノベーションするメリットは、大きく分けて3つあります。

・自由度が高い

建て売り住宅を購入すると、壁紙やキッチン、外壁、屋根などは素材もデザインもあらかじめ決まっていることがほとんどです。リノベーションなら、注文住宅のように自分の好みにあわせて壁紙や設備を選んだり、間取りを変えたりして理想の家を実現できます。

・価格を低く抑えられる

物件価格は「土地の値段＋建物の値段」で決まります。中古物件は築年数が増えるにしたがって建物の価値が減少します。もちろん築22年以上経っている中古物件ならすべて無料で手に入れられるというわけではありませんが、国税庁が定める法定耐用年数を前提とすると、木造住宅は築22年で建物の価値がゼロになります。そして建て替えるよりも、元の家の構造を生かしてリノベーションしたほうがおおむね価格は低く抑えられます。

参考：国税庁「確定申告書等作成コーナー　よくある質問」

・工事が短期間で完了する

広さなど状況によりますが、フルリノベーションの工事は一般的に3～6か月程度で完了します。注文住宅を建てて住むよりも物件の購入～入居までの期間が短いため、夢のマイホームに早く入居することが可能です。今住んでいる賃貸物件の家賃支払いが少なく済んだり、工事に関わる人件費も抑えられたりと、金銭的なメリットを得られます。

中古戸建てリノベーションで後悔しないための注意点。

中古戸建てのリノベーションでは、思わぬ負担に後悔することも。事前に把握しておくべき注意点を解説します。

見えない不具合のリスク。

築年数が長い中古戸建てのリノベーションでは、古さゆえの不具合は避けられません。構造以外のほとんどを解体するリノベーションでは多くの不具合を把握しやすいですが、それでも雨漏りや水道管の老朽化など、事前に把握しづらい部分もあります。住みはじめて数年してから初めて不具合に気づくこともある点には注意が必要です。

リノベーションは新築の場合と比べて施工会社による保証期間が短いことが多いので、補修費用を準備しておくことが重要です。

住宅ローンの壁。

中古物件は住宅ローンの審査が難しくなります。住宅ローンは土地と建物を担保に貸し付けを行うため、建物の価値が低いとされる中古物件は不利になるからです。築22年以上の木造住宅は建物価値が0円と評価されるため、一般的な都市銀行やフラット35の利用は困難です。

建物価値が0円の物件でも利用できる空き家向けの専用ローンがいくつか存在しますが、金利が比較的高い点には注意が必要です。頭金を多めに用意して借入額を減らしたり、繰上返済を行うなどして金利の影響を少なくすることが有効です。

時間的な負担。

リノベーションは隅々まで自分好みにできますが、逆に言えばすべてを自分で決めなければなりません。間取りはもちろん、インテリアや外壁の仕様を決めていくのは、人によっては面倒かもしれません。時間的な余裕がない方には大きな負担となる可能性があります。

構造上の制約。

建物の構造による制約も重要な考慮点です。たとえば階段の位置が動かせない、2階建てを3階建てにできない、どうしても動かせない柱があるなど、中古物件にはさまざまな制限があります。注文住宅とまったく同じように自由に間取りを決められると思っていたら、やりたいことを実現できなかった、となる可能性は考慮しておきましょう。

リノベーションを成功させるコツ。

リノベーションは、購入した中古物件や希望するイメージによって十人十色。ここでは、初めてでもリノベーションを成功させるためにおさえておきたいコツを紹介します。

理想の住まいをイメージする。

リノベーションの成功には、最初に「どんな暮らしがしたいか」というビジョンを固めることが重要です。どのエリアで、どんな家に住みたいか、そこでどんな風に暮らしたいかを具体的にイメージしましょう。ポイントは、希望条件を書き出すことです。エリア、間取り、予算、頭金、ローン年数など、できるだけ条件の詳細を明確にすることで、適切な物件との出会いが近づきます。

断熱・耐震性能を確保する。

家の断熱性能を測る断熱等性能等級という基準があり、年代を追うごとに最低ラインが上がっています。1990年代以前の住宅は断熱性能が現代の基準と比べて著しく低いため、全面的なリノベーションでは断熱工事が必須と言えます。

国土交通省「建築物省エネ法に基づく省エネ性能表示制度事業者向け概要資料」を参考にミラシル編集部で作成。

耐震基準は、1981年と2000年に見直しが行われてきた歴史があります。そのため2000年以前に建てられた物件は、現在の耐震基準に沿っておらず、耐震性能の強化も必要です。

断熱工事や耐震工事はコストがかかりますが、固定資産税の減額や所得税の減税を受けられる場合があります。また自治体で住宅リフォームの助成制度を行っている場合もあるので、リフォーム会社に優遇制度を確認しながら、工事の内容を決めていくといいでしょう。

参考：国土交通省「住宅リフォームにおける減税制度について」

安心できるリフォーム会社を選ぶ。

リフォーム会社を選ぶポイントは4つ。提案力、技術力、対応力、実績です。

提案力については、間取り、デザイン、設備、仕様について具体的な提案ができること、そして現状の建物の制約を踏まえた現実的な提案ができることが重要です。そして耐震技術や施工マニュアルの整備など、技術の標準化ができている会社を選ぶことで、安定した品質を確保できます。

対応力については、職人の人数が十分で工期遅延のリスクが少ないこと、そして耐震補強の確認などチェック体制が整っていることを確認します。5年程度の保証と24時間365日対応可能な相談窓口の有無も、長期的な安心につながる重要な判断材料となります。

さらに、SNSや口コミを探したり、実例見学会や施主の声が聞けるセミナーなどに積極的に参加したりすることも重要。先人の生の声を集めて、たしかな実績を積み上げている会社を見極めましょう。

ゆとりを持った資金計画を。

資金計画においては、住宅ローンの返済比率（年収に対する年間返済額の割合）を一般的に25％～35%に抑えることが推奨されています。ただし、中古戸建てのリノベーションでは、新築物件と比べて経年劣化に伴う修繕費が多くかかる点に注意が必要です。水道管の劣化などによる補修工事には数十万円かかることもあるので、ゆとりを持って計画的に貯蓄しておきましょう。

また、不動産会社所属のファイナンシャルプランナーだけでなく、コストはかかっても、第三者的な立場のプランナーにセカンドオピニオンを求めることも検討すべきです。

補助金と税制優遇を活用する。

断熱性能の向上や耐震補強にはさまざまな税制優遇制度・補助金制度があります。ただし、これらの制度は年度や時期によって予算の残額が変動するため、税制優遇や補助金ありきで予算を組むのではなく、あくまでも補助的な支援と考えることが賢明です。活用できればよい、という姿勢が望ましいでしょう。

【体験談】リノベーションで手に入れた理想の住まい。

高橋先生ご自身が行ったリノベーション体験談を聞きました。

新築の約6割のコストで自分らしい家に。

私は2010年、リノベーションを前提に中古戸建てを購入し、理想の住まいとして今でも住んでいます。当時暮らしていた23区内のとあるエリアは、3線利用可能で閑静な住宅街。雰囲気や利便性がとても気に入っていたため、同じエリアで自由度の高い持ち家がほしいと考えました。ただ、当時、近所で出てくる新築物件は軒並み5,500万円を超えていて予算オーバー。そこで目をつけたのが中古戸建てのリノベーションです。

リノベーションをするにあたり、まずは条件をメモにまとめていきました。

このメモの条件を不動産会社に伝えると、たった18日で運命の出会いを果たしました。

出会ったのは築37年の中古戸建て。建物価格は0円、土地代が2,070万円です。内見したときは雨漏りしていて天井も抜けている。見た目はお世辞にもきれいとは言えない物件でしたが、事前にリフォーム会社との打ち合わせで理想の間取りを実現できることがわかっていたので、「リノベーションすれば関係ない！」と購入を決めました。

その物件を1,180万円でリノベーションし、総額3,250万円で自分らしい家を実現できました。同エリアの新築戸建てと比較すると、6割程度の費用で新築同様の住宅を手に入れることができたことになります。

一方、リノベーションの内装や外壁を決めるのは簡単なことではありませんでした。照明1つを決めるのに丸1日かかることもありましたし、平日、土日にかかわらず打ち合わせのために数時間確保しなければならないこともありました。

また、入居から14年目には浴室床下配管からの漏水が見つかるなど、いいことばかりではありません。

それでも、中古住宅をリノベーションすること自体がすてきな経験で、物件自体にも満足しています。私のように何かを選んだり決めたりしながら、理想の自宅を作ることを楽しめる方にとっては、中古戸建てのリノベーションはとても魅力的な選択肢になると思います。

【まとめ】住宅高騰時代に「自分らしい家」を手に入れる有力な選択肢。

中古戸建てのリノベーションは、「住宅価格高騰時代でも住宅を持ちたい！」という人にとって賢明な選択肢の1つとなり得ます。それは単なるコスト削減策ではなく、自分らしい暮らしを創造するプロセスとしても捉えることができます。

理想を実現するための綿密なプラン、適切なプロの選定、そして何より自分にとって本当に相性のよい物件かどうかの見極めが、望み通りの住まいを手に入れるカギとなります。中古戸建てリノベーションは、時間とお金をかけても後悔しない、自分らしい家作りを実現するための最高の選択肢になるかもしれません。

写真／Getty Images

【監修者】高橋 洋子 
暮らしのジャーナリスト、ファイナンシャルプランナー。築37年、価値0円と査定された空き家をリノベーションし、安くマイホームを購入した経験から、住宅やマネー関連の講演や執筆活動を数多く行う。

※　この記事は、ミラシル編集部が取材をもとに、制作したものです。 
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